Vous revenez sur votre décision après la signature du compromis de vente d’un immeuble situé à Bruxelles ? La fiscalité bruxelloise a enfin été adaptée !

Signer un compromis de vente n’est pas un acte anodin : la vente est parfaite entre parties, et l’immeuble, entre parties, change donc de mains. Cependant, ce changement de propriétaire n’est opposable aux tiers qu’à dater de la passation, dans les quatre mois de la signature du compromis, de l’acte authentique, dont l’enregistrement est obligatoire et qui donne lieu au prélèvement de droits d’enregistrement de 12,5% à Bruxelles.

Néanmoins, si le Code impose l’enregistrement de tous les actes passés devant notaire, il impose également l’enregistrement de tous les actes comportant un transfert de propriété portant sur des immeubles situés en Belgique. Tout compromis de vente dûment signé entre parties, doit donc être enregistré, sous peine de sanction.

Ceci vaut également pour les compromis dûment signés, mais pour lesquels les parties reviennent ultérieurement sur leur décision. Une situation très inconfortable se présentait alors parfois : le premier compromis devait être enregistré, avec paiement des droits d’enregistrement proportionnels de 12,5 %, et il fallait s’astreindre à mener jusqu’à son terme une procédure judiciaire contre son ex-cocontractant, pour obtenir une restitution des droits.

En effet, la restitution n’était possible que si le compromis était résolu, résilié, rescindé ou annulé par une décision judiciaire ; l’accord, même de toutes les parties, n’était pas suffisant, et un compromis sur lequel les parties revenaient sans passer par une telle procédure judiciaire, ne permettait pas la restitution des 12,5% de droits.

Depuis quelque temps déjà, la Région wallonne et la Région flamande ont adapté leur législation, mais la Région de Bruxelles-capitale restait à la traîne.

A présent, pour les conventions de vente non réalisées, la Région de Bruxelles-capitale prévoit la perception d’un droit fixe spécifique de 10 €, qui vise à exonérer du droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % le compromis de vente d’un immeuble signé, mais qui fait l’objet d’une résolution, d’une résiliation, d’une rescision, ou encore d’une annulation, du commun accord de toutes les parties (et donc sans l’intervention d’un juge), à condition que la convention de résolution, résiliation, rescision ou annulation, soit également dûment présentée à l’enregistrement.

Ce nouveau régime vaut tant lorsque le compromis a été signé, mais que les parties reviennent sur celui-ci avant son enregistrement (et donc avant le paiement des droits de 12,5%), que lorsque le compromis a déjà été présenté à l’enregistrement, et que les parties ne reviennent sur celui-ci, qu’après la perception du droit proportionnel. Dans ce dernier cas, les droits proportionnels seront restitués ; dans le premier, ils ne seront pas dus.

L’exemple le plus courant sera sans doute celui où les parties reviennent sur la vente après la passation de l’acte authentique (et la perception du droit proportionnel de 12,5 %), suite à la résolution de la convention due à la réalisation d’une condition résolutoire de plein droit. Cette clause précise expressément qu’elle résout la convention sans qu’il soit nécessaire pour les parties de demander la résolution en justice. Ainsi, la convention de vente de l’immeuble peut prévoir que si le prix n’est pas payé pour une date déterminée, la convention de vente sera résolue de plein droit et sans intervention du juge : il y a alors lieu à enregistrement du compromis et de l’acte constatant la résolution, moyennant le droit fixe de 10 €, et à restitution des droits proportionnels perçus à l’occasion de l’enregistrement de l’acte authentique de vente (pour autant que la condition se réalise dans un délai d’un an).

De plus, ces possibilités ont également été étendues, par la Région de Bruxelles-capitale, à la résolution, résiliation, rescision ou annulation amiable de toutes les transactions relatives à la transmission d’immeubles, que ce soit à titre onéreux – au titre de partage, ou de cession de quotités indivises par exemple -, ou encore aux donations d’immeubles.

Cette mesure entre en vigueur pour toutes les conventions immobilières soumises au droit proportionnel et conclues à partir du 29 décembre 2016.