Revenus de biens étrangers : le fisc ne peut les valoriser différemment de ceux des biens belges

La Cour de justice de l’Union européenne s’est penchée, dans un arrêt du 11 septembre 2014, sur la question de l’imposition des revenus immobiliers perçus à l’étranger.

Cet arrêt concernait des contribuables qui étaient propriétaires d’un bien immobilier en France.

Une contestation était née entre les contribuables et l’administration fiscale qui avait rectifié leur déclaration pour y mentionner la valeur locative réelle de l’immeuble français.

En l’espèce, les revenus de l’immeuble sis en France sont, en vertu de la convention préventive de double imposition conclue entre la Belgique et la France, imposables uniquement en France.

Cependant, en Belgique cette exonération est faite sous réserve de progressivité. Cela signifie que les revenus du bien en question ne sont pas imposés en Belgique mais qu’ils sont néanmoins pris en compte lors du calcul du taux d’imposition applicable aux revenus imposables en Belgique.

Lorsqu’un bien immobilier est situé en Belgique, l’imposition se fait sur base du revenu cadastral tandis que lorsque le bien est situé dans un autre Etat, c’est la valeur locative qui est prise en compte.

Or, le revenu cadastral est, en général, inférieur à la valeur locative du bien.

La contestation a finalement abouti devant la Cour d’appel d’Anvers qui a décidé de poser une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne au sujet de la compatibilité de notre législation avec le droit européen.

La Cour indique qu’il convient de vérifier si un résident belge propriétaire d’un bien immobilier situé à l’étranger est susceptible d’être soumis à un taux d’imposition supérieur à celui qui aurait été applicable si le bien en question avait été situé en Belgique.

Dans l’affirmative, la Cour estime qu’une telle réglementation serait constitutive d’une différence de traitement susceptible de dissuader les résidents belges de faire des investissements immobiliers dans d’autres Etats membres et constituerait ainsi une restriction à la libre circulation des capitaux.

C’est à la juridiction de renvoi, en l’occurrence la Cour d’appel d’Anvers, de vérifier si tel est bien le cas.

La réponse à cette question sera assurément positive et l’on peut dès lors conclure qu’il y a bien une incompatibilité avec le droit européen.

La position de la Cour de justice est parfaitement légitime et le législateur belge devra dès lors utiliser les mêmes critères de détermination des revenus immobiliers pour les biens situés en Belgique et ceux qui se trouvent à l’étranger.

Le système actuel ne pourra en tout cas plus être appliqué et cet arrêt pourra, dès à présent, être efficacement invoqué par les contribuables ayant des immeubles à l’étranger non donnés en location en vue de contester la prise en compte par l’administration fiscale de la valeur locative réelle de ces biens.