Rénovation et TVA au taux réduit: l’affectation au logement après les travaux est suffisante pour la Cour de cassation

La Cour de cassation a rendu récemment un arrêt mettant un terme à une jurisprudence peu conforme au Code TVA et à la sécurité juridique.

 L’article 1er de l’arrêté royal n°20  énonce  que la taxe est perçue au taux réduit de 6 p.c. en ce qui concerne les en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l’ annexe à cet arrêté.

 Le Tableau A, XXXI, §1er, vise notamment les travaux immobiliers affectés à des logements privés; il énonce en particulier la condition suivante pour bénéficier du taux réduit:  « les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé » 

 Une circulaire administrative de 1986 rappelle et précise les conditions d’application du taux réduit. Elle précise notamment que les opérations « doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation remonte à vingt ans au moins et qui, après l’exécution des travaux, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé » (Circulaire n° 6 du 22.08.1986).

Il arrive régulièrement qu’un ancien bâtiment industriel soit rénové et divisé en lots individuels (lofts) qui sont ensuite vendus.

La circulaire administrative 86/006 du 22 août 1986 énonce à ce sujet:.

 « 38. Le taux réduit est réservé, en principe, aux opérations visées à la section I, qui se rapportent à des bâtiments qui, en tout cas après l’exécution de ces opérations (v. n° 39) constituent des bâtiments à usage d’habitation, par opposition aux immeubles qui n’ont pas cet usage ».

 Et le point 39 insiste : « la condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s’appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d’un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

 Le texte de la circulaire est donc très clair, comme du reste le texte de l’arrêté royal qui vise l’utilisation à titre de logement privé après l’exécution des travaux.

 Pendant des années, le ministre des finances et son administration (en ce compris le service des décisions anticipées) ont suivi cette interprétation, permettant de transformer un bureau ou un bâtiment industriel en logement, en supportant une TVA en amont de 6 %.

La Cour d’appel de Liège a toutefois considéré en 2010 que le bien devait être affecté au logement privé avant les travaux de rénovation, et non seulement après ceux-ci, contrairement au texte même de l’arrêté royal, et contrairement à la position administrative établie de longue date.

Cette jurisprudence fut suivie ensuite par plusieurs juridictions, et l’administration en profita pour changer de position et revenir sur sa circulaire de 1986 en exigeant une affectation au logement préalable aux travaux pour accorder le taux de 6%.

Ceci  en totale méconnaissance:

– d’une part, du texte de l’arrêté royal lui-même qui exige une affectation après l’exécution des travaux;

– d’autre part, du droit à  la sécurité juridique dont jouit tout citoyen belge en vertu de la Constitution et des traités internationaux…

Fort heureusement, la Cour de cassation vient de clarifier la situation: elle casse en effet, dans un arrêt du 27 mars 2015, un arrêt de la Cour d’appel de Gand qui refusait l’application du taux réduit pour cause de non affectation du bien au logement avant la réalisation des travaux.

La Cour de cassation se borne à constater que l’arrêté royal pose comme condition une affectation au logement après travaux et qu’il ne saurait donc être question de refuser le taux réduit pour cause de non-affectation préalable aux travaux.

Cette mise au point est heureuse et bienvenue dans ce domaine où règne depuis plusieurs années une importante insécurité juridique.