Renovatie en btw aan verlaagd tarief: bestemming tot bewoning na de werken is voldoende voor het Hof van Cassatie

Onlangs heeft het Hof van Cassatie een arrest geveld die een einde heeft gemaakt aan een rechtspraak die weinig conform was met het btw-wetboek en met de rechtszekerheid.

Artikel 1 van het koninklijk besluit nr. 20 stelt dat de belasting tegen een verlaagd tarief van 6% wordt geïnd op de goederen en diensten die opgesomd zijn in tabel A van de bijlage aan dit besluit.

Tabel A, XXXI, §1, betreft de onroerende werken die uitgevoerd worden aan privéwoningen, hij stelt in het bijzonder de volgende voorwaarde om van het verlaagd tarief te genieten: “de handelingen moeten uitgevoerd worden aan een gebouw bestemd voor bewoning dat, nadat de werken werden uitgevoerd, effectief ofwel enkel ofwel voornamelijk als privéwoonst wordt gebruikt.”

Een administratieve omzendbrief van 1986 herhaalt en verduidelijkt de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd tarief. Ze verduidelijkt meer bepaald dat de handelingen “moeten uitgevoerd worden aan een gebouw bestemd voor bewoning waarvan de eerste bewoning reeds dateert van ten minste twintig jaar geleden en die, na de uitvoering van de werken, effectief ofwel enkel ofwel voornamelijk als privéwoonst wordt gebruikt” (Omzendbrief nr. 6 van 22/08/1986).

Het gebeurt vaak dat een oud industrieel gebouw gerenoveerd wordt en opgesplitst wordt in individuele loten (lofts) die daarna worden verkocht.

De administratieve omzendbrief 86/006 van 22 augustus 1986 stelt hieromtrent:

“38. De toepassing van het verlaagd tarief is, in principe, beperkt tot de in de eerste afdeling beoogde handelingen die betrekking hebben op gebouwen, die in ieder geval na de uitvoering van die handelingen (cf. nr. 39) gebouwen zijn aangewend om te worden bewoond, en dit in tegenstelling tot de gebouwen die daarvoor niet worden gebruikt”.

En punt 39 stelt:De voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan zijn bestemming van privé­woning moet op zijn minst voldaan zijn na uitvoering der werken, maar het is niet vereist dat het gebouw reeds aan deze bestemming aangepast was vóór deze uitvoering. Het verlaagd tarief is bijgevolg toepasselijk, voor zover alle overige voorwaarden vervuld zijn, op de omvorming van een kantoorgebouw in een appartementsgebouw.

De tekst van de omzendbrief is dus zeer duidelijk, net zoals de tekst van het koninklijk besluit die handelt over het gebruik als privéwoonst na de uitvoering van de werken.

Gedurende vele jaren hebben de minister van financiën en zijn administratie (met inbegrip van de dienst voorafgaande beslissingen) deze interpretatie gevolgd, die het mogelijk maakte om een kantoor of industrieel gebouw om te vormen tot woning, met de toepassing van de btw aan 6%.

In 2010 was het Hof van Beroep van Luik echter van mening dat het goed reeds voor de renovatiewerken moest gebruikt worden als woning, en niet enkel daarna, dit in tegenstelling tot de tekst zelf van het koninklijk besluit en in tegenstelling tot het reeds lang ingenomen administratief standpunt.

Deze rechtspraak werd daarna door vele rechtsmachten gevolgd en de administratie profiteerde ervan om haar standpunt te veranderen en terug te komen op haar omzendbrief van 1986 door een bestemming tot bewoning voor de werken te eisen om het tarief van 6% toe te kennen.

Dit met volledige schending van:

– enerzijds, de tekst van het koninklijk besluit zelf die een bestemming na de uitvoering van de werken eist;

– anderzijds, van het recht op rechtszekerheid waarvan elke Belgische staatsburger geniet krachtens de Grondwet en de internationale verdragen …

Gelukkig heeft het Hof van Cassatie zopas de situatie opgehelderd: in een arrest van 27 maart 2015 verbreekt ze het arrest van het Hof van Beroep van Gent die de toepassing van het verlaagd tarief weigerde omwille van de niet-bestemming van het goed voor bewoning voor de realisatie van de werken.

Het Hof van Cassatie beperkt zich tot het vaststellen dat het koninklijk besluit als voorwaarde stelt dat er een bestemming tot bewoning is na de werken et dat er dus geen sprake kan zijn van het niet toekennen van het verlaagd tarief omwille van de niet-bestemming voorafgaandelijk aan de werken.

Dit is een goede ontwikkeling die welkom is in dit domein waar sinds vele jaren een grote rechtsonzekerheid heerst.