L’imposition des revenus de biens immobiliers étrangers : les suites de l’arrêt du 11 septembre 2014 de la Cour de Justice

En Belgique, le régime d’imposition applicable aux loyers dépend de quatre facteurs : la situation du bien (en Belgique ou à l’étranger), la personne juridique du locataire (personne physique ou moral), l’usage qui est fait du bien par le locataire (privé ou professionnel) et la nature du bien (bâti ou non bâti).

Ainsi, lorsqu’une personne est propriétaire d’un immeuble situé en Belgique qui est donné en location à une personne physique qui l’affecte à sa résidence principale, le revenu imposable est le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Cette taxation est, bien souvent, bien plus avantageuse qu’une taxation sur base du loyer réel car le revenu cadastral sensé représenter le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an a été déterminé compte tenu du marché de la location au 1er janvier 1975.

Lorsque le bien est situé à l’étranger, une telle taxation est impossible en raison de l’absence de revenu cadastral dans les autres Etats.

Le propriétaire, résident belge, d’un immeuble situé à l’étranger est donc tenu de renseigner dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques, les revenus locatifs réels générés par cet immeuble. Si celui-ci n’est pas donné en location, le montant à déclarer est la valeur locative du bien.

La formule de déclaration invite ainsi le contribuable à déclarer le montant brut des loyers effectivement perçus sur une année ou la valeur locative annuelle réelle du bien.

L’administration applique, ensuite une réduction de 40% sensée représenter les frais d’entretien et de réparation liés à l’immeuble.

Le montant net de la valeur locative est ainsi égal à 60 % du montant brut.

Cela ne signifie pas que ces revenus seront automatiquement imposés en Belgique. En effet, si le bien est situé dans un Etat avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition – ce qui est le cas de l’ensemble des Etats membres de l’Union Européenne – , le revenu locatif n’est pas, en tant que tel, imposable. Cependant, il sera fictivement ajouté à l’ensemble des revenus du contribuable afin de déterminer le taux qui sera applicable aux seuls revenus du contribuable imposables en Belgique. Ce mécanisme est connu sous le nom de « réserve de progressivité ».

A juste titre, de nombreux auteurs se sont interrogés sur le caractère discriminatoire de ce régime : il est, en effet, mal aisé de déterminer si 60% de la valeur locative réelle d’un bien équivaut à 140% du revenu cadastral qui aurait été attribué à cet immeuble si celui-ci avait été situé en Belgique.

En 2014, la Cour de Justice de l’Union européenne avait été appelée à se prononcer sur la conformité de ce système avec le Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne et plus spécifiquement avec la libre circulation des capitaux instituée à l’article 63 du Traité.

La Cour avait conclu à la violation du Traité au motif que le système belge était susceptible d’engendrer pour les contribuables belges propriétaires de biens immobiliers situés dans un autre Etat membre l’application d’un taux d’imposition supérieur à celui qui aurait été applicable si ces mêmes contribuables disposaient d’immeubles comparables situés en Belgique.

Pour l’heure, la Belgique n’a pas estimé devoir adapter sa législation pour répondre à la critique européenne.

Il revient donc au juge de fond d’examiner dans chaque cas d’espèce, si l’application du système entraîne un surplus d’impôt pour le contribuable. La charge de la preuve de ce surplus d’impôt repose, bien entendu, sur le contribuable.

Or, cette preuve semble être particulièrement difficile à rapporter. En effet, si la valeur locative d’un bien est aisée à déterminer, il n’en va pas de même du revenu cadastral qui aurait été attribué à ce même bien dans notre pays en 1975.

Afin d’éviter cet écueil, il peut, dans certain cas, être opportun de louer votre bien à l’étranger durant une courte partie de l’année aux fins de pouvoir mentionner un revenu réel dans votre déclaration.