Dissimulation du prix de vente : les parties ignorantes ne seront désormais plus tenues indivisiblement au paiement du droit éludé

La législation fiscale établi un droit proportionnel de mutation sur les transmissions de biens à titre onéreux. Cet impôt se liquide sur le prix convenu par les parties dans l’acte de vente. Afin de diminuer le montant de ce droit, certaines parties peuvent être tentées de ne mentionner qu’une partie du prix dans l’acte, le surplus faisant l’objet d’une contre-lettre ou d’un payement immédiat en argent (paiement « en noir »).

L’article 203 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (ci-après « C. enreg. ») prévoit un régime particulier en cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle. Il est dû « individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties ».

Dans les faits, deux couples de propriétaires vendent une parcelle d’un même domaine à deux acheteurs l’achetant ensemble, la vente faisant l’objet d’un seul acte notarié.

Les deux acheteurs ainsi qu’un des vendeurs sont pénalement condamnés pour avoir dissimulé une partie du prix (en l’espèce, 11.000.000 BEF avaient été payés « en noir »). Faisant suite à cette condamnation, le bureau d’enregistrement décerne une contrainte pour « dissimulation d’une partie du prix de vente » à l’encontre des acheteurs et des vendeurs et inflige, en application de l’article 203 précité, une amende à toutes les parties à l’acte.

Le tribunal de première instance de Mons annule cette amende, jugeant « qu’étant de nature pénale, elle ne saurait leur être imposée sans violer le principe de personnalité des peines et de la présomption d’innocence », aucune des trois parties demanderesses spoliées n’ayant été condamnées du chef de dissimulation du prix de vente.

S’agissant des droits éludés qui, en vertu de la législation en matière de dissimulation du prix, sont indivisiblement dus par toutes les parties, le tribunal considère que ceux-ci visent « à réparer le préjudice subi par le Trésor suite à la dissimulation du prix ». Même si ce mécanisme de solidarité ne revêt pas la même nature qu’une sanction pénale, « la question de sa constitutionnalité se pose lorsqu’il n’y a pas de corrélation entre la condamnation pénale et l’obligation de réparation ». C’est la raison pour laquelle le tribunal soumet à la Cour constitutionnelle la question préjudicielle de savoir si l’article 203, al.1 du C. enreg. tel qu’applicable en Région wallonne viole le principe d’égalité et de non discrimination en matière fiscale en ce que « le droit éludé est dû indivisiblement par toutes les parties à l’acte, y compris celles pour lesquelles il ne peut être établi qu’elles ont participé à la dissimulation d’une partie du prix ou encore en avaient la connaissance ». La question préjudicielle vise donc uniquement le mécanisme de solidarité prévu en ce qui concerne la débition du droit éludé, à l’exclusion de l’amende.

La Cour constate que l’article 203, en cause, « traite de manière identique deux catégories de personnes différentes » : d’une part, « les parties à une vente d’immeuble qui on sciemment dissimulé le prix de la vente et qui ont fait l’objet d’une condamnation pénale à ce titre » et d’autre part, « celles qui ont pu, comme dans le litige soumis au juge a quo, avoir signé l’acte de vente en méconnaissance de cette dissimulation et qui n’ont été ni poursuivies, ni jugées par une juridiction de ce chef ». La Cour en conclu qu’il n’existe aucune justification raisonnable de traiter de manière identique deux catégories de personnes essentiellement différentes.

La Cour décide donc que le mécanisme de solidarité de la débition de l’impôt éludé en cas de dissimulation du prix de vente prévu à l’article 203 du C. enreg. viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution « en ce qu’il permet que le droit éludé soit indivisiblement dû par les parties à un acte de vente qui n’ont pas participé à la dissimulation d’une partie du prix de vente ou qui n’en avaient pas connaissance ».