Construction usufruit/nue-propriété : le fisc doit prouver les avantages taxables

S’il est une construction juridique largement utilisée dans le cadre des PME, c’est bien l’opération consistant pour l’associé-gérant à céder l’usufruit – pour une période déterminée – d’un immeuble lui appartenant à la société qu’il détient.

Cette construction permet par des mécanismes simples de droit civil de faire réaliser tant à la société qu’à son gérant des économies d’impôt.

En effet, la société qui a acquis l’usufruit diminue sa base imposable grâce à l’amortissement des droits acquis et à la prise en charge des frais d’entretien du bien, des charges financières liées à l’investissement ainsi que des frais d’éventuels travaux de construction ou de transformation du bien grevé.

Quant au gérant, il retrouve à l’expiration du contrat, la pleine propriété de l’immeuble en ce compris des améliorations et transformations qui y ont été apportées, le cas échéant sans indemnité et à tout le moins, sans impôt, puisque le remembrement de la pleine propriété au terme du contrat ne donne pas lieu à taxation (il n’y a, en effet, à cette occasion aucun transfert de droit susceptible de générer un impôt).

Compte tenu de sa « rentabilité » fiscale indéniable, l’administration critique de manière quasi systématique les constructions usufruit/nue-propriété réalisées par les contribuables.

Elle estime généralement que les règles de l’usufruit n’ont pas été respectées et procède soit au rejet de certaines charges dans le chef de la société soit à l’imposition d’un avantage de toute nature dans le chef du gérant.

Ceci est généralement le cas lorsque la société finance entièrement des travaux incombant en principe au nu-propriétaire.

Le tribunal de première instance de Namur a récemment rendu un jugement intéressant sur la question de la charge de la preuve incombant à l’administration pour imposer, dans le chef du gérant, un avantage en nature.

En l’espèce, la société avait fourni à l’administration la liste des travaux effectués par la société.

A la lecture de celle-ci, il apparaissait que la société avait financé une série de travaux pouvant s’analyser en de « grosses réparations » normalement à charge du nu-propriétaire. D’autres, en revanche, pouvaient être qualifiés de travaux d’aménagement laissés contractuellement à charge de l’usufruitier.

Lors de l’établissement de sa taxation, l’administration s’était toutefois contentée de déclarer que le montant total des travaux était révélateur de travaux incombant en principe au nu-propriétaire dans la mesure où ils excédaient un investissement se limitant au montant des revenus produits par l’usufruit. Elle n’avait ainsi opéré aucune distinction selon le type de travaux réalisé.

Le tribunal va sanctionner ce comportement : selon lui, l’administration devait, pour apporter la preuve mise à sa charge, analyser chaque poste de travaux et apprécier s’il s’agissait de grosses réparations ou de travaux d’aménagement ; Seuls les premiers pouvant justifier le calcul d’un avantage de toute nature dans le chef des usufruitiers.

Le caractère arbitraire de la taxation ne semblant pas avoir été soulevé, le tribunal avait conclu au caractère non imposable du montant d’une série de travaux et avait dégrevé les cotisations enrôlées en conséquence.

Le tribunal avait également accordé au demandeur que soit prise en compte une dépréciation des travaux à concurrence de 10% par an.

Cette décision est conforme aux règles en matière de charge de la preuve : si le fisc veut taxer, il doit établir les éléments générateurs du droit qu’il invoque.

En dépit des critiques qui lui sont généralement adressées par l’administration, la construction usufruit/nue-propriété reste une opération fiscalement intéressante. A condition toutefois, comme toujours en matière fiscale, de respecter les règles du jeu.